Dom z paczki, dom mobilny i minidom - alternatywa dla mieszkania na kredyt?

Domy z paczki, których samodzielny montaż zajmuje 8-12 godzin, domy mobilne wygodne do przenoszenia i minidomy budowane w dowolnej technologii, bez pozwolenia, od tygodni zalewają internet. To pomysł na tani start w dorosłe życie i alternatywa dla domu lub mieszkania na kredyt dla młodych ludzi. Sprawdziliśmy ceny małych domów do zamieszkania i aspekty formalne obowiązujące przy ich stawianiu.

Czy domy z paczki podbiją rynek?

Polski konstruktor Pan Aleksander Kawiński, z myślą o młodych ludziach wchodzących w dorosłe życie, skonstruował dom z paczki. Dom wielkości 25 metrów kwadratowych w stanie deweloperskim kosztuje około 2 tysięcy za metr, co daje w przybliżeniu 50 tysięcy złotych* za własne M1. Dom nie jest związany z gruntem i przychodzi do nas paczką, w częściach do samodzielnego złożenia. Montaż takiego domu, jak informuje pomysłodawca, zajmuje zaledwie 12 godzin. W domu znajduje się jedno pomieszczenie łączące funkcje salonu, sypialni i kuchni oraz łazienka. Przed domem może znaleźć miejsce spory taras, który posłuży nam w słoneczne dni do odpoczynku na własnej działce.

Nie jest to jedyny pomysł. Na rynku znajduje się jeszcze klika innych firm oferujących domy z paczki, jak na przykład Grand DLL prezentujący swoje realizacje na stronie domyzpaczki.pl. Jednak najmniejszy dom w ofercie tej firmy ma 47 m2, a jego cena jest wysoka - z montażem i wykonaniem fundamentu oscyluje na poziomie 140 tysięcy złotych*.

Na etapie komercjalizacji jest również projekt polskiego start-upu Solace. Ich dom z dachem jednospadowym, wyposażonym w 24 panele fotowoltaiczne, ma mieć powierzchnię 44 m2. Koszt zakupu z montażem ma wynosić 100 tysięcy złotych*, jak zapewniają pomysłodawcy na stronie internetowej projektu. W projekcie zastosowano wiele energooszczędnych i ekologicznych rozwiązań, drewniane ściany budynku mają być izolowane mikrokapsułkami z gazem, którym może być nawet powietrze. Budynek ma pobierać 10 razy mniej energii niż standardowy europejski dom, a nadmiar wytworzonej energii można będzie sprzedawać do sieci energetycznej, zostając prosumentem - konsumentem i producentem prądu jednocześnie. Dom ma docierać do nabywcy w kontenerze, a jego montaż będzie trwał około 72 godziny.

Co jeśli chcesz zamieszkać na działce w domu mobilnym?

Dużą popularnością ostatnio cieszą się również domy mobilne, które można kupić u producenta (np.: Lark Leisure Homes, Europa Campers, Alberto), dowieźć na działkę, postawić i po kłopocie - jak mogłoby się wydawać. Dom do 35 m2 możemy zgłosić jako budynek rekreacji indywidualnej. Jeśli w ciągu 21 dni od daty zgłoszenia nie otrzymamy sprzeciwu, możemy postawić go bez pozwolenia na budowę. Natomiast obiekt kontenerowy w świetle prawa można zgłosić (art. 29 ust.1 pkt 12 i art. 20 ust.1 pkt. 1) jako obiekt tymczasowy na podobnych warunkach co budynek rekreacji indywidualnej. Jednak po upływie 180 dni należy go przestawić w inne miejsce lub rozebrać, co gwarantuje jego „tymczasowość”. Brak w prawie interpretacji, o jaką wielkość należy przesuwać obiekt, czy jest to 15 centymetrów czy na przykład cała powierzchnia domu. Zdarza się, że przesunięcie obiektu w ramach tej samej działki może nie wystarczyć - o tym również zadecydują urzędnicy.

W przypadku domów mobilnych niestety nie możemy liczyć na taką oszczędność pieniędzy, jak przy wspomnianej realizacji 25 m2 domu z paczki. Jak poinformował nas jeden z producentów domów mobilnych, koszt takich czterech ścian na kółkach wynosi około 100 tysięcy złotych* wzwyż, za w pełni przygotowany do zamieszkania model dla 4 osób, z rozkładaną kanapą dla dodatkowych 2 osób, kuchnią i łazienką. Ściany domu ocieplone są jedynie 5-centymetrową warstwą izolacji z możliwością odpłatnego docieplenia, a sugerowany system ogrzewania w tym przypadku to centralne ogrzewanie gazowe. Aby dom mobilny mógł być w pełni funkcjonalny, wymaga wykonania wszystkich przyłączy na działce i podłączenia instalacji.

Jeśli sugerujemy się prawem budowlanym, a dom mobilny był zgłoszony jako tymczasowy obiekt budowlany, przestawianie takiego domu co 180 dni wymusza konieczność dociągnięcia instalacji za każdym razem w nowe miejsce. Nie brzmi praktycznie, prawda? Warto dowiedzieć się we właściwym urzędzie, jaki będzie najlepszy sposób na zarejestrowanie takiego obiektu przed postawieniem go na naszej działce.

Zdaniem specjalisty

arch. Bartłomiej Bajon PL.architekciIdea domów mobilnych jest bardzo ciekawa, również cenowo. Architektonicznie – patrząc na japońską realizację – super minimalistyczne.

Główny problem widzę niestety w niedostosowaniu przepisów i podejściu urzędów do tego typu zabudowy – to może być droga przez mękę dla inwestorów...

 

arch. Bartłomiej Bajon, Pracownia PL.architekci

Ważne

  • We wszystkich przypadkach, przed rozpoczęciem inwestycji zalecamy kontakt z Wydziałem Architektury, pod który podlega posiadana działka lub ta, którą chcecie dopiero zakupić.
  • Urząd właściwy dla naszej inwestycji może mieć zastrzeżenia i ma prawo prosić o uzupełnienie dokumentacji, jeśli wyczuje w naszej inwestycji próbę obejścia obowiązującego prawa lub warunków miejscowego planu zagospodarowania terenu.

Dla kogo mieszkanie w minidomu

Zaletą budowy minidomów ma być niska cena inwestycji i brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, prowadzenia dziennika budowy czy zatrudniania kierownika budowy. Jednak czy jest tak w rzeczywistości? Dom o powierzchni do 35 m2 nie jest na pewno domem spełniającym wymagania 3-, czy 4-osobowej rodziny.

Życie w takim domu można sobie wyobrazić pod warunkiem, że mieszka się samemu lub we dwójkę i nie ma wysokich wymagań dotyczących komfortu życia. Taki niewielki dom musi być urządzony funkcjonalnie, aby znalazło się w nim miejsce na sypialnię, kuchnię i łazienkę, czyli pomieszczenia niezbędne do codziennego życia. Aby zmieścić te pomieszczenia na 35 metrach kwadratowych musimy dokładnie zaplanować przestrzeń, przemyśleć lokalizację miejsc do przechowywania rzeczy, odpoczynku, pracy i spotkań ze znajomymi. Jeśli nie zaplanujemy tego z wyprzedzeniem, mieszkanie w takim domu może być uciążliwe, a wiele rozwiązań bardzo niewygodnych.

Jakie są zalety minidomu?

Koszty budowy mogą wynosić nawet 35-40 tysięcy złotych z wykończeniem pod klucz, co udowadnia jeden z inwestorów. Pan Wojciech wybudował w Polsce dom w technologii szkieletowej jako budynek gospodarczy o powierzchni 35 m2 za 35 tysięcy złotych. Budowa domu zajęła inwestorowi z pomocą rodziny i przyjaciół trzy miesiące. Wszystko odbyło się bez dziennika budowy i udziału kierownika.

Aby swobodnie zamieszkać w takim domu, Pan Wojciech zaleca zmianę sposobu użytkowania budynku na mieszkalny całoroczny, co wiąże się jedynie z kosztem ekspertyzy stanu technicznego. Taką ekspertyzę budowlaną może wykonać projektant z uprawnieniami bez ograniczeń. Teraz inwestor planuje rozbudowę domu do 68 metrów kwadratowych szacując, że zamknie się w 65 tysiącach złotych dla całej inwestycji. Dobudowana część domu zgłoszona zostanie jako ganek i będzie niezależna konstrukcyjnie od pierwotnej wersji budynku.

Pan Wojciech przekonuje, że taki sposób budowy domu generuje duże oszczędności: „Są to olbrzymie oszczędności, ponieważ sam projekt zgłoszenia budynku gospodarczego lub letniskowego to kilka rzutów. Cena za takie projekty w internecie waha się od 600-1200 zł. Nie wspomnę o projektach na pozwolenie na budowę około 70 m2, gdzie ich cena przeważnie przekracza ponad 2 tysiące złotych. Dodatkowo w moim projekcie możemy budować etapowo, nie musimy od razu budować 68 m2, tylko 35 m2 i w miarę zdobywania funduszy rozbudować mały dom. Oszczędności w porównaniu ze zmianą sposobu użytkowana są olbrzymie, a nie wspomnę o kłopotach w urzędach i niemiłej obsługi, gdzie urzędnicy czują się jak wielcy Panowie, od których wszystko zależy. To rozwiązanie nie jest żadnym omijaniem prawa tylko pójściem inną drogą, według mnie lepszą i prostszą. Nie mówię o dużych domach 100-150 m2, ale o małych, przytulnych i praktycznych mieszkaniach.” – przekonuje Pan Wojciech, realizator projektu. Pan Wojciech dosyć dobrze dopracował swój projekt we współpracy z biurem projektowym. Dom jest zabezpieczony przed szkodnikami, z zewnątrz pokryty folią wiatroizolacyjną, a drewnianą konstrukcję chroni przed wilgocią, umieszczona od wewnątrz domu paroizolacja.

Budowa minidomu - co na to prawo budowlane?

Jak zrealizować taki projekt? Do budowy minidomu potrzebujemy działki na własność, podłączonej do mediów, z możliwością budowy studni w przypadku braku wodociągów i szamba przy braku kanalizacji. Pracownik Wydziału Architektonicznego, jednej z mniejszych miejscowości, poinformował nas o możliwości budowy domu rekreacyjnego lub budynku gospodarczego na zgłoszenie, zgodnie z artykułami prawa budowlanego:

„Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;
Art. 30. 1. Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4: 1) budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–2b, 3, 3a, 9, 11, 12, 14–17, 19, 19a, 20b oraz 28;”

Ponadto dowiedzieliśmy się, że przy budowie takiego budynku nie ma konieczności prowadzenia dziennika i zatrudniania kierownika budowy, a do zgłoszenia wystarczą własnoręcznie wykonane rysunki - rzuty budynku i rysunki elewacji. Ale również, że odległość od granicy działki może zależeć od technologii budowy domu. W przypadku domu drewnianego odległość od granicy może wynosić nawet 6 metrów. Kierownik Wydziału Architektury, właściwego dla naszej inwestycji, zadecyduje czy odległość można zmniejszyć do 3 lub 4 metrów od granicy, zależnie czy ściana posiada otwory okienne czy nie, jeśli budynek spełnia odpowiednie warunki ochrony przeciwpożarowej. W przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku letniskowego na mieszkalny całoroczny, pod warunkiem, że dom spełnia wszystkie stawiane im wymagania, wystarczy ekspertyza budowlana przeprowadzona przez projektanta oraz zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności takiego zamiaru z ustaleniami planu miejscowego albo decyzja o warunkach zabudowy.

Wydaje się być to całkiem łatwe, tanie i przyjemne, ale czy takie jest? Na to pytanie wiarygodną odpowiedź mogą udzielić jedynie osoby, które same przeszły zarówno przez budowę domu mieszkalnego na pozwolenie lub zgłoszenie z kierownikiem budowy, jak i budowę małego domu i jego rozbudowę na zgłoszenie bez kierownika. Jedno jest pewne, urząd właściwy dla naszej inwestycji może mieć zastrzeżenia i ma prawo prosić o uzupełnienie dokumentacji w obu tych przypadkach, jeśli wyczuje w naszej inwestycji próbę obejścia obowiązującego prawa lub warunków miejscowego planu zagospodarowania terenu.

Idea tych przedsięwzięć to małe, skromne i tanie miejsce do zamieszkania na własnej działce. Dla jednych na cały rok, dla innych na kilka miesięcy w roku w celach rekreacyjnych. Minidom, dom z paczki czy dom mobilny może okazać się świetnym miejscem do zamieszkania na kilka miesięcy w roku, lecz w przypadku całorocznego użytkowania, jego budowa i zgłoszenie mogą być prawnie skomplikowane, a cały proces czasochłonny. Musimy zdawać sobie sprawę, że jeśli działka ma status rolnej lub leśnej, prawdopodobnie urząd wyda sprzeciw do zgłoszenia.  We wszystkich przypadkach zalecamy kontakt z Wydziałem Architektury, pod który podlega posiadana działka lub ta, którą chcecie dopiero zakupić. Jak można się przekonać, co urząd to inna interpretacja prawa i inna przychylność urzędników na planowane przez nas działania.

Data publikacji: 28.04.2017

* podane ceny nie zawierają kosztów zakupu działki oraz doprowadzenia instalacji

Mini dom drewniany

tekst: redakcja Muratordom.pl