Powiadomienie właścicieli sąsiedniej nieruchomości o rozpoczęciu budowy

Sąsiadka zaczyna budowę domu. Czy jako właścicielka sąsiedniej nieruchomości powinnam dostać jakieś powiadomienie o rozpoczęciu budowy?

Odpowiada ekspert z firmy - Prawo - ekspert muratordom.pl

Od 28 czerwca 2015 roku ustawodawca wprowadził znaczne ułatwienie dla inwestorów realizujących budowę domów jednorodzinnych. Od tego czasu do budowy domu co do zasady nie jest konieczne wcześniejsze uzyskanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, a jedynie dokonanie zgłoszenia do organów administracji architektoniczno – budowlanej. Nie oznacza to jednak, iż dokonanie zgłoszenia budowy domu w każdym przypadku będzie wystarczające do rozpoczęcia legalnej budowy.

 

Jak stanowi art. 29 ust 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.) pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

 

Zgodnie zaś z art. 3 pkt 20 prawa budowlanego przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Jest więc to teren wokół domu, na którym nie można budować niektórych obiektów, ze względu iż mogą być one uciążliwe dla mieszkańców. Informację o obszarze oddziaływania obiektu budowlanego/domu architekt powinien umieścić w projekcie budowlanym. Jeśli obszar oddziaływania wychodzi na działkę sąsiada, lub chociażby poza działkę na której ma powstać dom, zgłoszenie budowy nie wystarczy, a konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Jeśli sytuacja taka występuje, to właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu powinni być powiadomieni o rozpoczęciu postępowania w przedmiocie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak już wcześniej wspomniałam, obszar oddziaływania obiektu powinien być określony przez architekta, który sporządzał projekt budowlany domu, co nie oznacza jednak, że organ administracji architektoniczno – budowlanej również nie analizuje tego obszaru. W praktyce bowiem zdarzają się przypadki, gdy inwestor dokonuje jedynie zgłoszenia budowy, a organ zgłasza sprzeciw, gdyż uzna, iż obszar oddziaływania obiektu wykracza poza granicę działki, na której jest usytuowany, a w takim przypadku uzyskanie pozwolenia na budowę jest obligatoryjne.

 

W myśl art. 28 ust. 2 w/w Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Przepis ten warunkuje uczestnictwo w procedurze administracyjnej w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę  osób „obcych”, od tego, czy nowo powstały obiekt budowlany oddziałuje na ich nieruchomość. W/w przepis prawa budowlanego określa krąg osób, które mogą być stroną w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę, do właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, gdyż postępowanie takie będzie dotyczyło ich interesu prawnego lub obowiązku. Zasadniczym znaczeniem w takich sprawach jest więc właściwe ustalenie obszaru oddziaływania obiektu. W każdej sprawie kwestia ta powinna być rozpatrywana indywidualnie, biorąc pod uwagę konkretne cechy, funkcje określonego obiektu budowlanego. Znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie Sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 9 października 2007 roku, Sygn. Akt II OSK 1321/06 stwierdził „Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu winno nastąpić, biorąc pod uwagę funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji, uwzględniając treść nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych.”


Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 22 października 2013 roku, Sygn. Akt II SA/Ol 547/13 stwierdził „Z normy art. 3 pkt 20 p.b. wynika, iż w sprawie o udzielenie pozwolenia na budowę na potrzeby konkretnej inwestycji organ administracji architektoniczno-budowlanej winien każdorazowo ustalić wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu danego terenu i na ich podstawie wyznaczyć teren w otoczeniu projektowanego obiektu budowlanego. Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu winno nastąpić, biorąc pod uwagę funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji, uwzględniając treść nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych.”


Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 stycznia 2015 roku, Sygn. Akt II OSK 1504/13 również określił kto może posiadać przymiot strony w postępowaniu administracyjnym toczącym się w sprawie wydania decyzji w przedmiocie powalenia na budowę

 

2. Przepisy p.b. nie wykluczają powiązania kwestii oddziaływania obiektu budowlanego z ponadnormatywnym oddziaływaniem na sąsiednią nieruchomość oraz z naruszeniem przysługującemu właścicielowi prawa własności nieruchomości. Nawet wystąpienie nieponadnormatywnego oddziaływania może mieć wpływ na sposób wykonywania prawa własności na sąsiedniej nieruchomości, w szczególności gdy chodzi o realizację obiektu o funkcji handlowo-usługowej, ale przy uwzględnieniu konkretnych parametrów planowanej inwestycji.”


Biorąc powyższe pod uwagę, właściwe ustalenie obszaru oddziaływania obiektu budowlanego, warunkuje dopuszczalność budowy na podstawie zgłoszenia, lub obowiązek uzyskania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, a jednocześnie wskazuje krąg osób, które są stronami w postępowaniu. Jeśli organ administracji architektoniczno – budowlanej uznał właścicieli sąsiednich nieruchomości za strony postępowania, to Ci powinni być powiadomieni o toczącym się postępowaniu. Na każdym jego etapie strona może wnosić swoje uwagi i zastrzeżenia.

 

Jeśli zaś, do legalnego wybudowania domu przez sąsiadów wystarczające jest dokonanie zgłoszenia, co jest równoznaczne z ustaleniem obszaru oddziaływania obiektu jedynie w obrębie działki, na której jest on budowany, ani właściciele, ani użytkownicy wieczyści, ani też zarządcy innych nieruchomości nie będą uznani za strony w postępowaniu. W takim przypadku organ administracji nie ma obowiązku informować ich, że jeden z sąsiadów rozpoczyna budowę domu.

 

Na koniec zaznaczę również, iż zgodnie z wytycznymi prawa budowlanego organy administracji architektoniczno – budowlanej prowadzą rejestr wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę oraz rejestr zgłoszeń budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a. Rejestr taki prowadzony jest w postaci elektronicznej i od 1 stycznia 2016 roku, dane w nim umieszczone są jawne i publikowane na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej urzędu obsługującego Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W celu ich przeglądania stworzona została specjalna wyszukiwarka Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ), za jej pomocą, można sprawdzić na jakim etapie znajduje się postępowanie, oraz zapadłe w jego toku rozstrzygnięcia. Oprócz tego w rejestrze wniosków o wydanie decyzji w przedmiocie pozwoleniu na budowę będą również informacje, dotyczące konkretnego obiektu budowlanego, m. in. do jakiej kategorii obiektów należy, oraz określenie jego formy czy kubatury.

Publikacja: 16.06.2017