Jak i gdzie można sprawdzić czy inwestycja prowadzona w sąsiedztwie jest realizowana zgodnie z przepisami?
Spółdzielnia rozpoczęła budowę bloku mieszkalnego na działce na przeciwko okien naszych mieszkań. Już teraz widać, że ogródki planowanej inwestycji będą posadowione na hali garażowej wystającej ponad poziom naszych ogródków o ponad metr. Tym samym na granicy działki będzie się znajdował mur. (w opisie inwestycji hala garażowa określona jest jako podziemna), a widok z naszych okien (parter bloku) będzie jak w suterenie. Wcześniejsze zapewnienia spółdzielni mówiły o ogródkach na przeciwko, nie wspominano o różnicy poziomów do momentu jej wybudowania. Do tego dochodzi problem odprowadzenia wód deszczowych z terenu ogródków na przeciwko. Z informacji uzyskanych od kierownika owej budowy wynika, że warstwa ziemi będzie miała grubość ok. 20 cm i będzie usypana bezpośrednio na hali. Z racji różnicy poziomów obawiamy się zalań mieszkań podczas intensywnych opadów deszczu, gdyż wejście do naszych mieszkań z ogródków jest równo z poziomem gruntów. Kolejnym problemem jest znaczny spadek atrakcyjności zakupionych przez nas mieszkań z powodu ograniczenia widoczności i znacznego zacienienia. Gdzie i w jaki sposób jako właściciele mieszkań możemy sprawdzić zgodność z przepisami prowadzonej inwestycji?
Na początku rozważań na temat sytuacji przedstawionej w pytaniu, należało by określić czy właściciele mieszkań/ wspólnota mieszkaniowa sąsiadująca z nowo budowanym blokiem mieszkalnym mają przymiot strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.) Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Przepis ten warunkuje uczestnictwo w procedurze administracyjnej w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę osób „obcych”, od tego, czy nowo powstały obiekt budowlany oddziałuje na ich nieruchomość. W/w przepis jest wyjątkiem od ogólnej zasady określającej kto jest stroną w postępowaniu administracyjnym uregulowanej w art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego ( tekst jednolity Dz. U. 2016.23 z poen. zm. ) - Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Art. 28 ust. 2 prawa budowlanego zawęża krąg osób, które mogą być stroną w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę, do właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, gdyż postępowanie takie będzie dotyczyło ich interesu prawnego lub obowiązku. Zasadniczym znaczeniem w takich sprawach jest więc właściwe ustalenie obszaru oddziaływania obiektu. Zgodnie z art. 3 pkt 20 prawa budowlanego przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. W każdej sprawie kwestia ta powinna być rozpatrywana indywidualnie, biorąc pod uwagę konkretne cechy, funkcje określonego obiektu budowlanego. Znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie Sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 9 października 2007 roku, Sygn. Akt II OSK 1321/06 stwierdził „Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu winno nastąpić, biorąc pod uwagę funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji, uwzględniając treść nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych.”
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 22 października 2013 roku, Sygn. Akt II SA/Ol 547/13 stwierdził „Z normy art. 3 pkt 20 p.b. wynika, iż w sprawie o udzielenie pozwolenia na budowę na potrzeby konkretnej inwestycji organ administracji architektoniczno-budowlanej winien każdorazowo ustalić wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu danego terenu i na ich podstawie wyznaczyć teren w otoczeniu projektowanego obiektu budowlanego. Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu winno nastąpić, biorąc pod uwagę funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji, uwzględniając treść nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych.”
Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 stycznia 2015 roku, Sygn. Akt II OSK 1504/13 również określił kto może posiadać przymiot strony w postępowaniu administracyjnym toczącym się w sprawie wydania decyzji w przedmiocie powalenia na budowę „1. W przypadku własności lokalu mieszkalnego w budynku, gdzie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, konieczne jest wykazanie, że inwestycja będzie oddziaływała na taki lokal. Wtedy dopiero można by uznać, że właścicielowi lokalu mieszkalnego przysługuje interes prawny do bycia stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. W takich sprawach co do zasady to wspólnocie mieszkaniowej, reprezentowanej przez jej zarząd, mógłby przysługiwać przymiot strony. Tylko na zasadzie wyjątku przymiot strony mógłby przysługiwać właścicielowi lokalu, ale pod warunkiem, że taki właściciel wykaże wpływ inwestycji na jego indywidualne prawa i obowiązki związane z funkcjonowaniem lokalu mieszkalnego, w tym prawa własności.
2. Przepisy p.b. nie wykluczają powiązania kwestii oddziaływania obiektu budowlanego z ponadnormatywnym oddziaływaniem na sąsiednią nieruchomość oraz z naruszeniem przysługującemu właścicielowi prawa własności nieruchomości. Nawet wystąpienie nieponadnormatywnego oddziaływania może mieć wpływ na sposób wykonywania prawa własności na sąsiedniej nieruchomości, w szczególności gdy chodzi o realizację obiektu o funkcji handlowo-usługowej, ale przy uwzględnieniu konkretnych parametrów planowanej inwestycji.”
Jeśli organ administracji architektoniczno – budowlanej uznał właścicieli sąsiednich nieruchomości za strony postępowania, to Ci powinni być powiadomieni o toczącym się postępowaniu. Na każdym jego etapie strona może wnosić swoje uwagi i zastrzeżenia. W każdym przypadku organ obowiązany jest sprawdzić zgodność projektu budowlanego z innymi przepisami, z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z przepisami techniczno – budowlanymi. W przypadku stwierdzenia naruszeń w powyższym zakresie organ administracji architektoniczno – budowlanej nakłada na inwestora określone obowiązki, może to być np. dokonanie zmian w projekcie budowlanym. Jeśli inwestor nie zastosuje się do nakazów organu, ten ostatni odmówi wydania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę. Jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane, lecz jedna ze stron nie jest zadowolona z rozstrzygnięć w nim zawartych, ma prawo do wniesienia odwołania od decyzji do organu wyższej instancji, a jeżeli organ II instancji utrzyma ją w mocy, stronie przysługuje skarga do Sądu Administracyjnego.
Jeśli właściciele sąsiedniej nieruchomości/wspólnota mieszkaniowa była ustanowiona stroną w sprawie, jednak we właściwych terminach nie składała stosownych wniosków czy środków zaskarżenia, postępowanie na tym etapie może być bardzo utrudnione.
Jeśli natomiast właściciele sąsiedniej nieruchomości/wspólnota mieszkaniowa powinna, a niebyła ustanowiona stroną w sprawie możliwe jest, na podstawie art. 145 kodeksu postępowania administracyjnego żądać wznowienia postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę.
Niezależnie od dalszego postępowania w sprawie należy ustalić, czy budowa jest realizowana zgodnie z postanowieniami zawartymi w pozwoleniu na budowę. Zgodnie z wytycznymi prawa budowlanego organy administracji architektoniczno – budowlanej prowadzą rejestr wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę oraz rejestr zgłoszeń budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a. Rejestr taki prowadzony jest w postaci elektronicznej i od 1 stycznia 2016 roku, dane w nim umieszczone są jawne i publikowane na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej urzędu obsługującego Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W celu ich przeglądania stworzona została specjalna wyszukiwarka Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ), za jej pomocą, można sprawdzić na jakim etapie znajduje się postępowanie, oraz zapadłe w jego toku rozstrzygnięcia. Oprócz tego w rejestrze wniosków o wydanie decyzji w przedmiocie pozwoleniu na budowę będą również informacje, dotyczące konkretnego obiektu budowlanego, m. In do jakiej kategorii obiektów należy, oraz określenie jego formy czy kubatury.
19.05.2017
