Czy jest możliwy podział działki rolnej?

Moja mama jest właścicielką działki rolnej o powierzchni 5100 mkw. Mama chce przekazać działkę w darowiźnie trójce swoich dzieci. Nie ma sporządzonego MPZP dla tego obszaru i nie planuje się w najbliższym czasie jego sporządzania. Na działce jest już posadowiony jeden budynek mieszkalny o powierzchni 50 mkw. (siedlisko – pozostałość po większym gospodarstwie rolnym), który od ponad dwóch lat jest zamieszkany przez jedno z dzieci. Drugie z dzieci chce wybudować budynek mieszkalny, trzecie nie ma w najbliższym czasie takich planów. Jaka jest procedura podziału tej działki na mniejsze? Ciągle słyszymy, że nie można jej podzielić na trzy części po 1700 mkw., bo to działka rolna. Czy należy wystąpić o warunki zabudowy? Wydzielone działki będą miały dojazd do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, która jest już wytyczona.

Podstawowe regulacje dotyczące podziału nieruchomości znajdujemy w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015.1774 z dnia 2015.11.03). Przepisy te przewidują, iż każdy podział nieruchomości musi być formalnie zakończony decyzją administracyjną w przedmiocie zatwierdzenia tego podziału wydaną przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Art. 92 w/w aktu prawnego wskazuje, iż przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Co do zasady więc, w przypadku dokonywania podziału nieruchomości rolnych i leśnych, wymogi i warunki określone w powyższej ustawie nie muszą być spełnione. Wynika to z faktu, iż nieruchomości takie, aby były i pozostały gruntami leśnymi lub rolnymi nie muszą spełniać dodatkowych wymagań dotyczących ich konfiguracji, zaopatrzenia w infrastrukturę techniczną, czy choćby dostępu do drogi publicznej. Podział takiej nieruchomości, nie wymaga wydania jakiejkolwiek decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy w wyniku podziału gruntów leśnych i rolnych mają powstać działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. W takim przypadku podział dokonywany jest zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a co za tym idzie, jest możliwy tylko wtedy, gdy spełnione są wymogi określone w tych przepisach. Przede wszystkim podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gdy na danym terenie miejscowy plan nie obowiązuje podziału dokonuje się, po sprawdzeniu czy nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi, oraz czy jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Poprzez przepisy odrębne należy rozumieć przepisy szczególne będące aktami prawa powszechnie obowiązującego, np. przepisy ustawy o ochronie środowiska.

Znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie Sądów Administracyjnych – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Wyroku z dnia 13 stycznia 2010 roku, Sygn. Akt II SA/Sz 1297/09 stwierdził, iż

„1. Dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego.

2. W zasadzie o tym, czy i w jaki sposób będzie podzielona nieruchomość, decyduje jej właściciel. Uprawnienia właściciela w tym zakresie mogą być ograniczone tylko wówczas, kiedy z mocy wyraźnego przepisu podział nieruchomości może być dokonany z urzędu lub na wniosek osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości.”

Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Biorąc pod uwagę, że ustawodawca jako jeden z głównych warunków dokonania podziału wskazał zgodność z aktami prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to w przypadku jego braku, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie koniecznością.

Zgodnie z art. 92 ust. 2 wyżej powołanej ustawy za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydawać by się mogło, że w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości przeznaczonej na cele rolnicze i leśne, grunt taki straci swój rolny/leśny charakter i przeznaczenie. Jednak, nie w każdym przypadku tak się stanie. Bywają sytuacje, w których pomimo wydania przedmiotowej decyzji, określony grunt, nadal jest uznawany za rolny czy leśny. Potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w Wyroku z dnia 22 listopada 2013 roku, Sygn. Akt II SA/Po 888/13. „ Brak jest podstaw do uznania, iż każda działka w rozumieniu art. 92 ust. 2 u.g.n., dla której ustalono warunki zabudowy zagrodowej, nie jest już z tego powodu nieruchomością wykorzystywaną na cele rolne, skoro zabudowa zagrodowa ściśle wiąże się z gospodarstwem rolnym i pozostaje z nim w związku funkcjonalnym.”

W powyższym przypadku Sąd uznał, iż jeśli decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczy budynku czy budynków mieszkalnych w zabudowie zagrodowej, to sam fakt wydania takiej decyzji, nie pozbawia nieruchomości charakteru rolnego. Budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej ma służyć rozwijaniu i kontynuacji funkcjonowania gospodarstwa rolnego, zatem decyzja taka jest ściśle związana z funkcją terenu i jej wydanie nie może powodować, że określona nieruchomość zostanie pozbawiona rolnego przeznaczenia. Definicję zabudowy zagrodowej znajdujemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. ( Dz. U. 2015.1422 z dnia 2015.09.18 ) i należy przez nią rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Dodatkowo Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 4 grudnia 2008 roku, Sygn. Akt II OSK 1536/07 wskazał, iż „ Pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza.” Nie ma więc wątpliwości, że budynki w zabudowie zagrodowej służą głównie prowadzeniu gospodarstwa rolnego.

Jak widzimy, ustawodawca, jako podstawowy warunek umożliwiający dokonanie podziału nieruchomości ustanowił zgodność planowanego podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. W art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami ten sam ustawodawca zawarł kilka wyjątków, kiedy to podział nieruchomości jest dopuszczalny pomimo jego sprzeczności z miejscowym planem lub decyzja o warunkach zabudowy. W przepisie tym wskazano, iż niezależnie od ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeśli ma być przeprowadzony w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;

6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

W przypadku gdy podział nieruchomości konieczny jest ze względu na cel, jakiemu ma służyć, a cel ten jest wskazany w powyższym przepisie, to w sytuacji takiej nie będą miały zastosowania artykuły określające warunki dokonania podziału. Zostało to potwierdzone w orzecznictwie administracyjnym. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 19 czerwca 2007 roku, Sygn. Akt I OSK 1007/06 uznał, iż: „Sformułowanie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy rozumieć dwojako. Podziału nieruchomości można dokonać, gdy plan miejscowy istnieje, ale niezależnie od jego ustaleń, a więc inaczej aniżeli stanowi to art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albo jeżeli planu miejscowego nie ma. Jednak w obu wypadkach podział może nastąpić tylko gdy zaistnieje któraś z sytuacji przewidzianych w art. 95, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach wskazanych w tym przepisie.”

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w Wyroku z dnia 10 stycznia 2013 roku, Sygn. Akt II SA/Wr 762/12 stwierdził:

„1. Treść art. 95 u.g.n. pozwala na wniosek, że ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w wyjątkowych, kazuistycznie wskazanych sytuacjach. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu może więc nastąpić, o ile zaistnieje jedna z sytuacji przewidzianych w art. 95 u.g.n., gdyż niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce wyłącznie w celach wskazanych w tym przepisie.

2. Podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności dokonywany niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczalny jest jedynie w trybie uregulowanym w art. 95 u.g.n.

3. Podział nieruchomości przewidziany w art. 95 pkt 1 u.g.n. nie może polegać na wydzieleniu działki gruntu, na której nie znajduje się budynek, jak również na wydzieleniu budynku wraz z działką gruntu, stanowiącego nadal przedmiot współwłasności.”

Biorąc pod uwagę wskazane powyżej regulacje prawne, należało by się zastanowić, czy podział nieruchomości rolnej, w wyniku którego powstaną działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 h każda nie będzie łatwiejszy do dokonania, gdy cała duża działka będzie stanowiła współwłasność kilku osób. W takiej sytuacji należało by przeprowadzić postępowanie dotyczące zniesienia współwłasności, a jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 29 maja 2007 roku, Sygn. Akt I SA/Wa 67/07 przy roszczeniu o zniesieniu współwłasności nie mają zastosowania wymogi wskazane w art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ważne jest jednak, aby nieruchomość, której dotyczy zniesienie współwłasności spełniała przesłanki wskazane w art. 95 pkt 1 powołanej ustawy.

W przypadku przeprowadzenia podziału nieruchomości rolnej na podstawie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, którego skutkiem jest powstanie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, zastosowanie znajdą przepisy tej ustawy. Tak więc podział nieruchomości dokonany będzie po wydaniu zatwierdzającej go decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w Wyroku z dnia 10 maja 2016 roku, Sygn. Akt II Sa/Bk 234/16 stwierdzający o dopuszczalności i trybie wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego o powierzchni poniżej 0,3000 ha.

„1. Wyłącznie wtedy, gdy skutkiem ewidencyjnego podziału nieruchomości rolnej - i to niezależnie od celu podziału - jest wydzielenie przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni poniżej 0,3000 ha, podział ewidencyjny musi być poddany procedurze i warunkom określonym w przepisach u.g.n.

2. Podział nieruchomości rolnych i leśnych na działki o powierzchni mniejszej niż 3000 m2 jest dopuszczalny w przypadkach określonych w art. 95 u.g.n. W takiej sytuacji prowadzi się normalne postępowanie podziałowe w trybie przepisów u.g.n., a więc niezbędne jest wydanie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału.

3. Wykładnia przepisu art. 95 pkt 7 u.g.n. nie może prowadzić do wniosku, że w wyniku podziału może powstać tylko jedna działka budowlana, a jeśli powstaną dwie to wyklucza to możliwość zastosowanie tej regulacji. Takie rozumienie tego przepisu niweczy bowiem cel i sens tej regulacji.”

Jak widać, podział nieruchomości rolnej na działki o powierzchni nie przekraczającej 0,3000 ha każda nie jest łatwy do przeprowadzenia, ale nie można tez stwierdzić, że jest niemożliwy. Najważniejsze przy dokonaniu takiego podziału, jest spełnienie przesłanek wskazanych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

21.02.2017