Pomiar powierzchni antresoli w mieszkaniu - wg jakiej normy?

Odebrałem mieszkanie od dewelopera, które zgodnie z prospektem miało mieć 76,3 m2. Podczas odbioru okazało się, że ma 77,8 m2. Różnice wynikają z pomiaru dokonanego na antresoli. Wg geodety, pomiar ma być zrobiony w sposób określony w ustawie, czyli powierzchnię pomieszczeń  o wysokości w świetle powyżej 2.20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, powierzchnię o wysokości powyżej 1.40  do 2.20 m należy zaliczać do obliczeń w 50%, a powierzchnię o wysokości mniejszej niż 1.40 m - pomija się całkowicie. Czy ma on rację? Wg znalezionej przeze mnie interpretacji, pomiaru powinno dokonywać się od wysokości 1,9 m, bo wszystko poniżej nie jest pomieszczeniem użytkowym

W przepisach prawa polskiego nie ma jasno określonych wytycznych jak należy ustalać powierzchnię użytkową lokalu. W tym celu stosuje się przepisy Polskich Norm. W Polsce obowiązują 2 normy PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997 wskazujące jak należy dokonywać powierzchni budynku czy lokalu.

W rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 12 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U.2012.462 z dnia 2012.04.27), znajdujemy pewne zasady, jednak tyczą się one budynków budowanych po 29 kwietnia 2012 roku. W przypadku budynków wybudowanych wcześniej, brak jest konkretnych wskazówek odnoszących się do tej kwestii.

Zgodnie z tym rozporządzeniem do obliczania powierzchni użytkowej lokalu zastosowanie mają przepisy Polskich Norm, m.in. PN-ISO 9836:1997, które to wskazują, iż pomiaru powierzchni użytkowej dokonuje się na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym. Jeżeli w mieszkaniu są nisze lub występy nie dolicza się ich do powierzchni mieszkania. Balkony, loggie – powierzchnie zewnętrzne należy doliczyć do powierzchni mieszkania z zaznaczeniem czy jest to powierzchnia odkryta (balkon, taras) czy nakryta (loggia). Jeżeli w pomieszczeniu występuje skośny sufit, to powierzchnię liczy się w całości – zgodnie z powierzchnią podłogi – ale należy podzielić ją na dwie części, pierwsza to 190 cm i więcej, druga, poniżej 190 cm i tę należy liczyć jako powierzchnię pomocniczą. Ten zapis jednak wskazuje, iż stosuje się go w przypadku występowania w mieszkaniu/ lokalu skosów. Norma ta nie zawiera żadnych wytycznych dotyczących pomiaru powierzchni ze względu na wysokość, nie przewiduje ona tzw. redukcji wysokości.

Druga z norm, która jest dopuszczalna do stosowania to norma PN-70/B-02365, jednakże od czasu wejścia w życie w/w rozporządzenia, powoli odchodzi ona w zapomnienie. Według tej normy, powierzchnia użytkowa budynku składa się z powierzchni podstawowej i pomocniczej. Ta norma przewiduje obliczanie powierzchni biorąc pod uwagę wysokość pomieszczenia. I tak powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle powyżej 2.20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, powierzchnię o wysokości powyżej 1.40 do 2.20 m należy zaliczać do obliczeń w 50%, a powierzchnię o wysokości mniejszej niż 1.40 m - pomija się całkowicie.

Taki sposób obliczania powierzchni jak wskazany w normie PN-70/B-02365 występuje również w ustawie z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz.U.2016.205 z dnia 2016.02.19 jednakże ma on służyć określeniu powierzchni użytkowej do celów podatkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt. 3 ustawy z dnia 12 września 2012 roku o normalizacji (Dz.U.2015.1483 z dnia 2015.09.29) strony umowy deweloperskiej mają dowolność wyboru określonej normy. Zgodnie z w/w rozporządzeniem należy stosować normę PN-ISO 9836:1997, jednak nie oznacza to iż norma PN-70/B-02365 nie może zostać zastosowana, zwłaszcza w kwestii dotyczącej obliczania powierzchni ze względu na wysokość.

Ważne jest, czy w dokumentacji, umowie deweloperskiej jest wyraźnie wskazana norma, według której dokonywany będzie pomiar powierzchni użytkowej mieszkania. Jeśli umowa zawiera określenie normy, pomiar powinien być dokonywany zgodnie z jej wytycznymi. Ważne jest również czy w mieszkaniu występują skosy, jeśli tak, powierzchnia powinna być obliczona według normy PN-ISO 9836/1997.

Data publikacji: 18.07.2016