Remont mieszkania w bloku. Sprawdź, jakie prace wymagają zgłoszenia

Jeżeli planujesz remont mieszkania, dowiedz się czy musisz mieć no to zgodę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Na przeprowadzenie części prac należy uzyskać zgodę pozostałych mieszkańców. Są również prace, które nie wymagają żadnych zgłoszeń i zezwolenia wspólnoty.

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: thinkstockphotos.com

Planujesz remont mieszkania? Nie możesz zapominać, że oprócz zgody wspólnoty czy spółdzielni może też być potrzebne uzyskanie urzędowego zezwolenia

Jakie prace remontowe w mieszkaniu nie wymagają pozwolenia

Prace remontowe wykonywane wewnątrz mieszkania, jeśli nie naruszają części wspólnych budynku, nie wymagają pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej. Również roboty instalacyjne, jeżeli ograniczają się tylko do wymiany urządzeń końcowych (na przykład kuchenek, piecyków, grzejników, urządzeń sanitarnych lub wewnętrznych instalacji doprowadzających wodę), bez naruszania pionów mogą być wykonywane przez właściciela lokalu bez zgody pozostałych mieszkańców.

Nawet jeśli ktoś chce przy okazji remontu mieszkania zmienić układ pomieszczeń, wyburzyć niektóre ściany działowe i postawić je w innych miejscach albo w miejscu kuchni urządzić łazienkę, nie musi występować o taką zgodę, pod warunkiem że zmiany te nie będą ingerować w części wspólne budynku. Inaczej jest w wypadku mieszkania spółdzielczego, nawet własnościowego.

Żadnych formalności nie wymaga jedynie tak zwana bieżąca konserwacja – na przykład malowanie ścian, lakierowanie podłóg. Również prace, które polegają na remoncie (odtworzeniu pierwotnego stanu) mieszkania lub jego ulepszeniu nie wymagają zgłoszenia do urzędu (na przykład wymiana okien, glazury). Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 23 stycznia 2006 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1431/05), w którym stwierdzono, że remont pojedynczego lokalu w budynku mieszkalnym wielolokalowym niedotyczący części konstrukcyjnych budynku i nie mający żadnego wpływu na funkcjonowanie budynku jako całości nie jest remontem obiektu budowlanego i nie wymaga zgłoszenia.

Jak uzyskać zgodę wspólnoty na przebudowę części wspólnych

Zgoda na przebudowę części wspólnych budynku wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę. Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane nie tylko na zebraniu, ale także w drodze indywidualnego zbierania głosów. Mogą też zapaść w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Trzeba jednak pamiętać, że do indywidualnego zbierania głosów uprawniony jest zarząd wspólnoty. A zatem osoba, której zależy na podjęciu uchwały, powinna poprosić zarząd, aby przeprowadził „akcję” zbierania głosów lub przedstawił sprawę pod głosowanie na najbliższym zebraniu wspólnoty. Takie zebrania powinny się odbywać co najmniej raz w roku w terminie do 31 marca.

Jeśli na zebraniu nie uda się uzyskać odpowiedniej większości głosów uchwała może być dalej głosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Niezależnie od tego, w jaki sposób uchwała jest podejmowana, głosy są zawsze liczone tak samo – uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów głosujących w nieruchomości wspólnej, chyba że wcześniej określono w umowie lub uchwale inny sposób ich obliczania (na przykład jedno mieszkanie to jeden głos, bez względu na wielkość mieszkań). O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Jeśli pomysł przebudowy nie uzyska akceptacji większości, to właściwie nie ma szans na uzyskanie zgody w inny sposób.

WIDEO: Umowa o wykonanie remontu mieszkania - remont generalny krok po kroku

Jak uzyskać zgodę spółdzielni

W przypadku spółdzielni sprawa jest bardziej skomplikowana. Jeśli masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jego własność nadal przysługuje spółdzielni, a na lokalu ustanowione jest jedynie ograniczone prawo rzeczowe. Właściciel (spółdzielnia) ma decydujący głos co do możliwości przebudowy i lokalu, i części wspólnych. Zazwyczaj decyzję w tej sprawie podejmuje zarząd spółdzielni lub uprawniony kierownik działu administracji na podstawie obowiązujących regulaminów (uchwalanych przez walne zgromadzenie członków spółdzielni). Taka zgoda nie jest oczywiście potrzebna na wymianę wanny, parkietu czy położenie płytek w łazience.

W budynku spółdzielczym mogą się też znajdować mieszkania stanowiące odrębną własność. Jednak spółdzielnia z mocy prawa wykonuje zarząd nieruchomością wspólną, więc decyzje dotyczące części wspólnych w takim obiekcie również są podejmowane zazwyczaj na podstawie wewnętrznych regulaminów spółdzielni.

Formalności w przypadku remontu budynku

Natomiast remont budynku jako całości (na przykład wymianę pionów kanalizacyjnych, dachu, elewacji) trzeba zgłosić w starostwie powiatowym na 30 dni przed jego rozpoczęciem. Można do niego przystąpić po uzyskaniu tak zwanej milczącej zgody urzędu (brak sprzeciwu). Pozwolenie na budowę jest niezbędne, jeśli prace będą się wiązały z przebudową budynku, na przykład wykonaniem dodatkowych pionów wentylacyjnych, wykonaniem otworów w ścianach nośnych lub stropach. Wydaje je starosta. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, trzeba mieć tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, którym jest odpowiednia uchwała wspólnoty lub zgoda spółdzielni. Ponadto potrzebny będzie projekt budowlany i ewentualnie pewne uzgodnienia (na przykład opinia techniczna).

Warto też wiedzieć, że gdy na danym obszarze nie ma obowiązującego planu miejscowego, to inwestor musi najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Tak więc czasem pozornie niewielka przebudowa mieszkania (budynku) może się okazać skomplikowaną pod względem formalnym inwestycją, co do której decyzje podejmuje wiele organów i instytucji.

Podstawa prawna:

• ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) l ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. DzU z 2013 r., poz. 1409)
• ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)