ZADATEK a ZALICZKA: najważniejsze różnice. Co lepiej zapłacić zadatek czy zaliczkę? Co przepada?

Co to jest zadatek? Różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką jest istotna, gdy następuje odstąpienie od umowy i konieczny jest zwrot pieniędzy. W odróżnieniu od zadatku instytucja zaliczki nie jest uregulowana w przepisach Kodeks cywilnego. Zobacz, co z tego wynika.

Kwestia różnicy pomiędzy zadatkiem a zaliczką w praktyce wywołuje sporo niejasności. Zadatek a odstapienie od umowy. Kiedy konieczny zwrot zadatku? W odróżnieniu od zadatku instytucja zaliczki nie jest uregulowana w przepisach Kodeks cywilnego. Różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem ma znaczenie przede wszystkim wówczas, gdy umowa pomiędzy stronami nie dochodzi do skutku.

Zadatek zabezpiecza umowę, zaliczka - nie

Zaliczka jest kwotą, która jest wpłacona na poczet przyszłych należności, wynikających z zawartej umowy, stanowi ona część ceny. Zaliczka, co należy podkreślić, nie jest formą zabezpieczenia wykonania umowy jak zadatek. W związku z tym nie wchodzą tu w grę przepisy dotyczące jej zwrotu w podwójnej wysokości, w razie gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy strony tej umowy. Tak się właśnie dzieje w przypadku zadatku.

Zaliczka i zadatek a odstąpienie od umowy

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, zobowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

W związku z tym, w przypadku dania zaliczki w razie odstąpienia jednej strony od umowy, strona, która odstępuje od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko to, co otrzymała od niej na mocy umowy. Może się także domagać odszkodowania za szkody wynikające z tego, że umowa nie doszła do skutku.

Nie stosuje się jednak wówczas zasad dotyczących zwrotu w podwójnej wysokości, bo stosuje się je tylko przy zadatku stanowiącym zabezpieczenie wykonania umowy.

Zadatek czy zaliczka? 

Zwykle fakt dania zadatku wynika z postanowień umowy zawartej przez strony. Jeśli zachodzą wątpliwości co do tego, czy chodzi o zaliczkę, czy zadatek zwłaszcza w sytuacji niewykonania umowy należy zwrócić się do sądu i przedstawić dowody na to, czy wolą stron było danie zaliczki, czy też zadatku.

Mogą to być np. zeznania świadków obecnych przy negocjowaniu umowy lub też przy jej zawieraniu. Najlepiej jednak, w celu uniknięcia wątpliwości, sprecyzować w samej umowie, czy świadczenie jest zaliczką, czy zadatkiem.

Na koniec warto wspomnieć, że do kwestii przedawnienia zadatku stosuje się ogólne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące przedawnienia (art. 118 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z nim, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.

Podstawa prawna: art. 72, art. 118, art. 394, art. 494 Kodeksu cywilnego

Zadatek zalicza się na poczet świadczenia

Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.

Czasami zaliczenie zadatku na poczet świadczenia głównego nie jest możliwe. Jest tak np. wtedy, gdy zadatek miał charakter rzeczowy, a przedmiotem umowy było świadczenie pieniężne. W takim wypadku, gdy zaliczenie zadatku na poczet świadczenia nie jest możliwe zadatek ulega zwrotowi stronie, która go dała.

Sprawdź: Jakie prawa przysługują z tytułu zadatku?

Odstąpienie od umowy

Jeśli umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, wówczas strona, która nie odstąpiła od umowy, może dochodzić zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W jakich jeszcze sytuacjach konieczny jest zwrot zadatku?

W razie gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron wówczas strona, która od umowy nie odstąpiła może dochodzić nie tylko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ale także odszkodowania z tytułu niewykonania umowy na zasadach ogólnych z Kodeksu cywilnego, czyli naprawienia szkody w pełnej wysokości.

W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że jeśli wierzyciel odstąpił od umowy, to może domagać się jedynie zadatku i nie może domagać naprawienia szkody w pełnej wysokości, czyli nie może poza zadatkiem domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego. Podkreślił to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 101/08).

Warto pamiętać, że prawo do domagania się zadatku w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron jest niezależne od tego, czy strona „pokrzywdzona” niewykonaniem umowy odniosła z tego tytułu szkodę niezależnie od jej wysokości.

Zwrot zadatku określany w umowie

Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07, strony umowy przedwstępnej mogą dowolnie uregulować kwestie związane z ewentualnym zwrotem zadatku.

W przypadku gdy zrezygnują z tego uprawnienia, zawinione przez sprzedającego niesfinalizowanie umowy oznacza konieczność zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Oznacza to w praktyce, że jeśli strony nie wpiszą do umowy żadnych postanowień dotyczących zwrotu zadatku, wówczas w sytuacji gdy do zawarcia czy wykonania umowy nie dochodzi, wchodzą w grę wymienione wyżej przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zadatku.

Podobne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 26 października 2005 r., sygn. akt I ACa 762/05, w którym  orzekł, że sam fakt wręczenia przy zawieraniu umowy zadatku nie oznacza automatycznie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Procedura ta ma zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy strony w umowie nie uregulowały kwestii zwrotu zadatku w inny sposób.

Kiedy konieczny zwrot zadatku

W niektórych wypadkach zadatek powinien zostać zwrócony i nie mają wówczas zastosowania przepisy dotyczące obowiązku zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku. Zadatek powinien zostać zwrócony, a strona umowy nie może domagać się od drugiej zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku w sytuacji gdy:

  • umowa zostaje rozwiązana (dotyczy to także wypadku, gdy umowa zostanie rozwiązana przez sąd),
  • niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (np. w razie nieotrzymania kredytu hipotecznego przez stronę kupującą mieszkanie, mimo wcześniej pozytywnej promesy banku),
  • niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony umowy (np. obie strony nie spełniły warunków zawarcia umowy ostatecznej, zawartych w umowie przedwstępnej).

tekst: Aneta Mościcka