Problemy związane z ustawą o własności lokali: dlaczego współwłaściciele garaży nie mają prawa głosu?
Wadliwie skonstruowane przepisy powodują, że współwłaściciele garaży tzw. wielostanowiskowych nie mogą realizować swoich praw wobec wspólnot mieszkaniowych. Nie mają oni na przykład prawa głosu nad uchwałami podejmowanymi przez te wspólnoty. Rzecznik Praw Obywatelskich zwróciła się do Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju o zmianę przepisów w tej kwestii.
Ustawa o własności lokali przyznaje każdemu właścicielowi lokalu prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Prawo to realizowane jest przez właściciela lokalu głównie poprzez wykonywanie prawa głosu w głosowaniu nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnotę mieszkaniową w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uchwały te stanowią dla zarządu/zarządcy nieruchomości wspólnej, podstawę do dokonania określonej czynności lub zawarcia określonej umowy dotyczącej nieruchomości wspólnej. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Głosowanie nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej – ustawa o własności lokali a współwłaściciele nieruchomości
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Wskazane wyżej przepisy odnoszą się do właścicieli lokali. Ustawa o własności lokali nie reguluje natomiast kwestii wykonywania omawianych uprawnień przez współwłaścicieli lokalu. Przede wszystkim nie określa ona sposobu wykonywania prawa głosu wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z odrębną własnością lokalu, stanowiącego przedmiot współwłasności.
Autor: Mariusz Bykowski
W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali)
W praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych pojawił się problem braku zapewnienia współwłaścicielom lokali, realnej możliwości wykonywania uprawnień przysługujących właścicielom lokali na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1995 r. o własności lokali. Problem ten dotyczy przede wszystkim lokali użytkowych stanowiących wielostanowiskowe lokale garażowe,. Chodzi o prawo głosowania nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnoty mieszkaniowe. Ma to istotne znaczenie dla sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną. Problem ten poruszyła Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie skierowanym do wicepremier, Minister Infrastruktury i Rozwoju Elżbiety Bieńkowskiej.
Ustawa o własności lokali - współwłaściciele bez prawa głosu
W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali). Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali).
Dlaczego ustawa o własności lokali ogranicza prawa do głosowania współwłaścicieli lokali?
Nie jest możliwe zastosowanie wprost rozwiązań ustawy o własności lokali do współwłaścicieli lokali, choćby z uwagi na zapis art. 23 ust. la tej ustawy, przewidujący możliwość odejścia od głosowania udziałami na rzecz głosowania „1 właściciel 1 głos”. Wprowadzenie takiego sposobu głosowania i przyjęcie, że każdy współwłaściciel wykonuje prawo głosu samodzielnie doprowadziłoby do sytuacji, w której współwłaściciele jednego lokalu (np. wielostanowiskowego garażu) mogliby uzyskać dominujący wpływ na sprawy zarządu nieruchomością wspólną. Byłoby to sprzeczne z intencją ustawodawcy, która miała na celu wprowadzenie w/w przepisu, aby eliminować sytuacje, gdy o sprawach wspólnoty miałby decydować właściciel większościowy, czy też grupa współwłaścicieli jednego lokalu.
Problemy z przepisami ustawy o własności lokali a stanowisko sądów
Sądy zajmowały, w omawianej sprawie, dwa sprzeczne ze sobą stanowiska. Niektóre sądy przyjmowały, że skoro współwłaścicielom odrębnego lokalu przysługuje niepodzielny udział w nieruchomości wspólnej, to przysługuje im jeden wspólny głos. Oznacza to, że w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty powinien brać udział jeden przedstawiciel współwłaścicieli lokalu, głosujący w sposób uzgodniony między nimi. W razie niemożności uzgodnienia jednolitego stanowiska, współwłaściciele mogą zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu, w trybie przepisów Kodeksu cywilnego, o zarządzie rzeczą wspólną (np. orzekł tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 30 marca 2011 r. sygn. Akt VI A Ca 1106/10).
Przeciwne stanowisko opierało się na założeniu, że w sytuacji, gdy prawo własności lokalu przysługuje kilku osobom, każdy współwłaściciel uczestniczy w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej samodzielnie. W tym przypadku siła jego głosu jest określana jego udziałem we własności lokalu (tak orzekł np. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 7 sierpnia 2008 r.) Wątpliwości dotyczące omawianej sprawy rozstrzygnął definitywnie Sąd Najwyższy, który w uchwale z 12 grudnia 2012 r. sygn. III CZP 82/12, orzekł, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.
Głosowanie na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej z udziałem współwłaścicieli garaży – jak to wygląda w praktyce
O ile kwestia dotycząca sposobu uczestniczenia współwłaścicieli lokalu użytkowego w głosowaniu wspólnoty mieszkaniowej została rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy, to pozostały nadal aktualne, problemy natury praktycznej. Wiążą się one ze stosowaniem takiego sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu użytkowego, szczególnie, gdy lokalem tym jest wielostanowiskowa hala garażowa, będąca przedmiotem współwłasności kilkudziesięciu, a nierzadko kilkuset osób.
W takiej sytuacji osiągnięcie jednolitego stanowiska współwłaścicieli, co do sposobu głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej jest niezmiernie trudne, gdyż już jeden głos przeciwny wystarczy, aby stanowisko to nie zostało uzgodnione. Wobec braku porozumienia współwłaściciele mogą wprawdzie wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie, na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, o zarządzie rzeczą wspólną. Jednak czas od chwili zawiadomienia o terminie zebrania do terminu samego zebrania jest zbyt krótki na przeprowadzenie postępowania sądowego i uzyskanie rozstrzygnięcia sądu. W konsekwencji współwłaściciele lokalu nie będą uczestniczyć w głosowaniu, co powoduje, że nie mogą oni współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną.
Obecne przepisy ustawy o własności lokali mogą uniemożliwić podjęcie uchwały
Taka sytuacja generuje dalsze problemy w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczą one uzyskania, wymaganej przez ustawę o własności lokali, większości głosów właścicieli lokali niezbędnej do podjęcia uchwały. Wynika to z tego, że z lokalami użytkowymi (wielostanowiskowymi halami garażowymi) związany jest znaczny, sięgający nawet 1/3, udział w nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji proces podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe może zostać całkowicie zablokowany. Uniemożliwi to zarządzanie nieruchomościami, ponieważ zarządy/zarządcy nieruchomości wspólnych nie będą mogli podjąć żadnej czynności, na którą wymagana jest zgoda właścicieli lokali. Powoduje to, że współwłaściciele lokalu są pozbawieni możliwości wykonywania prawa współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, jakie przyznaje właścicielowi lokalu art. 27 ustawy o własności lokalu i wykonywania innych uprawnień, jakie wiążą się z tym prawem.
RPO proponuje zmianę przepisów ustawy o własności lokali
W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich omawiany problem można rozwiązać poprzez nowelizację ustawy o własności lokali. Powinna ona jednoznacznie określić sposób udziału współwłaścicieli lokali w zarządzaniu nieruchomością wspólną, a przede wszystkim wskazać sposób ich reprezentacji na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej oraz wykonywania prawa głosu. Taką propozycję zmian w prawie RPO zawarła w piśmie skierowanym do wicepremier, Minister Infrastruktury i Rozwoju Elżbiety Bieńkowskiej.
24.06.2014
